Bevor am See eine Wand fällt: wer was macht und wer unterschreibt

Eine Wohnung in Paradiso, vierter Stock, Blick auf den Golf. Der Eigentümer will die Küche zum Wohnraum öffnen, zwei Bäder erneuern und die Loggia mit einer Schiebeverglasung schliessen. Drei Arbeiten, drei verschiedene Regime: die erste hängt an der Statik, die zweite an den Fallleitungen, die dritte am äusseren Erscheinungsbild des Gebäudes und damit an der Eigentümerversammlung und am Gemeinderat. Wer diese drei Stränge zusammenführt, ist kein Möbellieferant. Es ist eine klar umrissene technische Rolle, und es lohnt sich zu wissen, wo sie beginnt und wo sie endet, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Architekt, Innenarchitekt, Dekorateur: drei verschiedene Berufe

Die Verwechslung dieser drei Profile ist die häufigste Ursache für entgleisende Mandate. Die Kompetenzen überschneiden sich teilweise, die rechtliche Verantwortung nicht. Im Tessin wird der Unterschied in dem Moment konkret, in dem jemand ein Dossier unterschreiben muss: Nur eine im OTIA-Register eingetragene Fachperson (Ingenieur- und Architektenkammer des Kantons Tessin) darf ein Baugesuch unterzeichnen, und bei einem überwiegend architektonischen Vorhaben muss sie in der entsprechenden Berufsgruppe zugelassen sein.

Was ein Innenarchitekt in Lugano anders macht

Lugano ist kein Wohnmarkt wie andere in der Schweiz. Die Dichte internationaler Bewohner, der Druck auf die Seelage und ein Bestand, der zu einem guten Teil aus sanierungsbedürftigen Bauten der Sechziger- und Siebzigerjahre besteht, erzeugen Mandate mit sehr spezifischen Randbedingungen. Wer hier regelmässig arbeitet, kennt sie, bevor der Meter ausgezogen wird.

• Bauherrschaften, die oft nicht vor Ort wohnen und die Baustelle aus der Ferne verfolgen: das Mandat braucht Reporting und Entscheide zu fixen Terminen
• Aussicht und Südorientierung wiegen so schwer wie die Fläche: der Grundriss entsteht von den Öffnungen her, nicht von den Wänden
• Insubrisches Klima mit heissen, feuchten Sommern: Sonnenschutz und Querlüftung sind kein Zubehör
• Gebäude im Stockwerkeigentum, in denen Fassade, Dach und Aussenfenster gemeinschaftliche Teile sind
• Lieferanten und Handwerker beidseits der italienischen Grenze, mit eigenen Zugangs- und Steuerregeln
• Zwei kantonale Bewilligungswege: notifica für den gewöhnlichen Innenumbau, Baugesuch für alles Übrige

Die Phasen eines Mandats und was darin entschieden wird

Bei einer Wohnung mittlerer Grösse vergehen zwischen erster Besichtigung und Übergabe in der Regel neun bis vierzehn Monate, davon drei bis vier für Planung und Bewilligung. Wer insgesamt drei Monate verspricht, lässt etwas aus der Rechnung: fast immer das Bewilligungsverfahren oder die Lieferfristen der Massmöbel.

Notifica oder Baugesuch: die Tessiner Weggabelung

Das kantonale Baugesetz vom 13. März 1991 sieht ein vereinfachtes Verfahren vor, die notifica, für Arbeiten von untergeordneter Bedeutung: Erneuerungen und Umbauten ohne Änderung der Zweckbestimmung, des Volumens und des allgemeinen Erscheinungsbilds des Gebäudes. Die notifica wird vom Gemeinderat während fünfzehn Tagen in der Gemeindekanzlei publiziert, und der Gemeinderat entscheidet innert fünfzehn Tagen nach Ablauf der Publikation. Alles ausserhalb dieses Perimeters fällt ins ordentliche Verfahren.

Die Grenze zwischen den beiden Regimen wird im Einzelfall mit dem Gemeinderat geklärt, und eine Vorabklärung ist besser als ein zu früh eingefrorenes Projekt. In Lugano bemessen sich die Verfahrensgebühren an den Baukosten: richtungsweisend 0,2% kantonal plus 0,2% kommunal im ordentlichen Verfahren, 0,2% kommunal bei der notifica, Voranfragen und Erneuerungen zum halben Tarif, Bewohnbarkeitsbescheinigung 100 CHF pro Einheit. Ein Innenarchitekt ohne OTIA-Eintrag darf planen und leiten, für die Unterschrift unter das Baugesuch muss er jedoch einen zugelassenen Architekten beiziehen: Klären Sie das im Mandat, nicht erst im laufenden Verfahren.

Honorare: Prozentsatz, Stunde oder Pauschale

Die SIA-Honorarmodelle bleiben eine verbreitete Rechengrundlage, sind seit 2020 aber nicht mehr verbindlich: Preise werden verhandelt. In der Praxis bestehen drei Formen nebeneinander. Der Prozentsatz auf der Bausumme deckt die vollständige Leistung bis zur Bauleitung. Der Stundensatz, je nach Erfahrung und Rolle zwischen 120 und 300 CHF, dient punktuellen Beratungen und einzelnen Phasen. Die Phasenpauschale funktioniert gut, wenn der Perimeter definiert und stabil ist.

Die letzten beiden Balken verdienen mehr Aufmerksamkeit als die ersten beiden. Eine Reserve von 10-20% ist kein buchhalterischer Pessimismus: sie ist die Bedingung dafür, dass die Baustelle bei der ersten Überraschung hinter dem Verputz nicht stillsteht. Und die durchschnittliche Überschreitung von 15-25% im Umbau beschreibt genau jene Projekte, die ohne Reserve und ohne seriöses Aufmass starten. Verlangen Sie immer, dass die Offerte angibt, welche Phasen enthalten sind, wie viele Baustellenbesuche vorgesehen sind und wie von der Bauherrschaft gewünschte Änderungen verrechnet werden.

Warum die italienische Grenze die Offerten verändert

Zwanzig Minuten von Lugano entfernt arbeiten Schreinereien, Steinmetze und Fensterbauer zu deutlich tieferen Ansätzen. Die Versuchung liegt auf der Hand, und manchmal ist die Wahl richtig. Der Vergleich muss aber über die Kosten frei Baustelle und über die Fähigkeit laufen, Garantiearbeiten auszuführen, nicht über den Katalogpreis.

• Die Einfuhr von Waren in die Schweiz bedeutet Verzollung und Einfuhrsteuer zum Normalsatz von 8,1%, dazu Transport und Formalitäten
• Ausländische Firmen, die Personal entsenden, müssen die Tätigkeit vorgängig online melden, im Grundsatz acht Tage vor Beginn; im Bau und in verwandten Branchen gilt die Meldepflicht ab dem ersten Tag
• Die Mindestlöhne der in der Schweiz anwendbaren Gesamtarbeitsverträge gelten auch für entsandtes Personal: der Preisvorteil bei der Arbeitszeit schrumpft
• Die technischen Standards decken sich nicht immer: Sanitärmasse, Steckdosen, Elektroschutz und Brandschutzklassen sind vor der Bestellung zu prüfen
• Der eigentlich versteckte Posten ist der Service nach der Lieferung: wer stellt eine nach dem ersten Winter verzogene Türe nach, und innert welcher Frist
• Eine grenzüberschreitende und eine Schweizer Offerte sind nur vergleichbar, wenn beide Montage, Transport, Abgaben und Garantie gleich ausweisen

Stockwerkeigentum, gemeinschaftliche Teile und Leben im Freien

Im Stockwerkeigentum nach Schweizerischem Zivilgesetzbuch endet die Sonderrechtseinheit dort, wo die Gebäudehülle beginnt. Fassade, Dach, Tragstruktur, Fallleitungen und in der Regel die Aussenfenster sind gemeinschaftliche Teile: ihre Änderung läuft über die Versammlung, mit unterschiedlichen Mehrheiten je nachdem, ob die Massnahme notwendig, nützlich oder luxuriös ist, und im Rahmen des Reglements der Gemeinschaft. Bevor irgendetwas gezeichnet wird, besorgen Sie sich Reglement, Begründungsakt und die Protokolle der letzten Versammlungen: oft zeigt sich, dass ein Fensterersatz auf Gebäudeebene bereits geplant ist und es sinnvoller ist, sich anzuschliessen, statt vorzupreschen. An derselben Front entscheidet sich der luganesischste Teil des Projekts: das Leben im Freien. Terrassen, Loggien und Laubengänge sind während eines grossen Teils des Jahres Wohnraum, aber auch exponierte Fläche. Storen, Pergolen, Glasgeländer und Verglasungen betreffen das allgemeine Erscheinungsbild des Gebäudes und damit sowohl das Reglement der Gemeinschaft als auch das Baubewilligungsverfahren. Planen Sie den Sonnenschutz gleichzeitig mit dem Grundriss: eine Südverglasung zum See ohne aussenliegende Beschattung macht den Wohnraum von Juni bis September zum Treibhaus, und keine Kühlanlage korrigiert diesen Fehler nachträglich zu vernünftigen Kosten.

Am See beginnt das Projekt nicht beim Mobiliar, sondern beim Licht und bei denen, die Nein sagen dürfen: Versammlung, Gemeinderat, Tragwerk. Der Rest kommt danach.

Wann sich das Mandat lohnt und wann nicht