Was kostet eine Wohnungsrenovation in Genf?

Das ist die erste Frage, die sich fast jeder stellt, und zugleich die am schlechtesten beantwortete im Internet. Die Spannen, die man in Foren findet, reichen von 800 bis 3'000 Franken pro m², ohne je zu präzisieren, was darin enthalten ist — das erklärt, weshalb zwei Offerten für dieselbe Wohnung einen Unterschied von 50'000 Franken aufweisen können, ohne dass eine der beiden «falsch» wäre.

Leichte Renovation vs. umfassende Renovation

Eine leichte Renovation (Malerarbeiten, Böden, Erneuerung von Küche und Bad, ohne Eingriffe in Trennwände oder Leitungen) liegt in Genf in der Regel zwischen 600 und 1'200 Franken pro m². Eine umfassende Renovation — die Elektrik, Sanitär und mitunter die Struktur betrifft — steigt leicht auf 1'500 bis 2'800 Franken pro m², insbesondere weil Genfer Vorkriegsgebäude oft eine vollständige Anpassung an die Normen erfordern, sobald die Wände geöffnet werden.

• Küche: von 15'000 Franken (Erneuerung der Fronten und der Arbeitsfläche) bis 45'000 Franken und mehr für eine massgefertigte Küche mit hochwertigen Geräten
• Badezimmer: ab 12'000 Franken für eine Standarderneuerung, 25'000 bis 35'000 Franken für ein Badezimmer mit bodenebener Dusche und hochwertigen Ausbauarbeiten
• Böden: 80 bis 250 Franken pro m² je nach Material, ohne Vorbereitung des Untergrunds
• Elektrik und Normanpassung: ohne Öffnung der Wände schwer zu beziffern, aber in einem Gebäude vor 1980 systematisch einzuplanen

Weshalb die Offerten so stark auseinandergehen

Die Variable mit dem grössten Gewicht ist so gut wie nie das Gewerk selbst — es ist die Qualität der vorgelagerten Vorbereitung. Ein Innenarchitekt, der vor der Anfrage bei den Unternehmen ein präzises Pflichtenheft erstellt hat, erhält vergleichbare Offerten. Fehlt dies, interpretiert jedes Unternehmen das Projekt auf seine eigene Weise, und die Unterschiede in den Offerten spiegeln vor allem unterschiedliche Annahmen wider, nicht unterschiedliche Kompetenz.

Das LDTR: die Auflage, die Genf von den anderen Westschweizer Kantonen unterscheidet

In Genf lastet auf Renovationen ein Faktor, den man in dieser Intensität sonst nirgends in der Westschweiz findet: das LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation), in Kraft seit 1983 und 1996 aktualisiert. Es gilt für Wohngebäude in den Zonen 1 bis 4 — also den Grossteil der städtischen Genfer Bausubstanz — und soll den Mietwohnungsbestand vor Spekulation schützen. Sobald eine Renovation die Raumaufteilung, den Mietwert oder die Ausstattung einer vermieteten Wohnung betrifft, ist zusätzlich zur eigentlichen Baubewilligung eine LDTR-Bewilligung erforderlich.

Diese Bewilligung wirkt sich direkt auf den Mietzins aus, den der Eigentümer nach den Arbeiten verlangen darf: Der Kanton begrenzt den Mietzins während einer Kontrollperiode von 3 Jahren bei einer einfachen Renovation, 5 Jahren bei einer umfassenden Renovation und bis zu 10 Jahren bei Abriss und Neubau. Die Obergrenze wird auf Basis einer zulässigen Rendite des in die Arbeiten investierten Kapitals berechnet — in der Regel 70% der Kosten, verzinst zu einem Satz nahe dem von der Banque cantonale de Genève angewandten erstrangigen Hypothekarzins — und nicht auf Basis der tatsächlichen Baukosten. War der Mietzins vor den Arbeiten bereits höher als diese Obergrenze, kann er auf diesem Niveau gehalten, aber nicht darüber hinaus erhöht werden.

Für einen vermietenden Eigentümer verändert dies die Budgetierung einer umfassenden Renovation: Die Rendite über den Mietzins ist über mehrere Jahre verzögert und gedeckelt, was oft dazu führt, die Arbeiten zu staffeln oder sie auf einen Mieterwechsel zu konzentrieren, statt sie während eines laufenden Mietverhältnisses durchzuführen. Für einen selbstnutzenden Stockwerkeigentümer (PPE) gilt das LDTR anders, da die Vermietung nicht zur Debatte steht — die spätere Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Stockwerkeigentum bleibt jedoch selbst durch dasselbe Gesetz geregelt.

APA oder DD: welches Verfahren, und mit welcher realen Frist

In Genf bestehen zwei Verfahren nebeneinander. Die APA (autorisation par procédure accélérée) gilt für Arbeiten mit begrenzter Auswirkung — Erneuerung ohne Eingriff in die Struktur oder die Raumaufteilung — mit einer offiziellen Frist von 30 Tagen, die sich in der Praxis auf rund 2 Monate nach Einreichung des vollständigen Dossiers verlängert. Die DD (demande définitive), das ordentliche Verfahren, gilt für Umbauten, die die Struktur, die Raumaufteilung oder die Zweckbestimmung betreffen: Die offizielle Frist beträgt 60 Tage, doch die Publikation in der Feuille d'avis officielle eröffnet ein 30-tägiges Einsprachefenster, und jedes Gesuch um Ergänzung unterbricht die Frist. Bei einem klassischen Genfer Projekt sollte man für eine DD eher 3 bis 5 Monate zwischen Einreichung und rechtskräftiger Bewilligung einplanen.

• Bewilligungsdossier (Architekt): 4'000 bis 6'000 Franken exkl. MWST je nach Projektkomplexität
• APA: offizielle Frist von 30 Tagen, in der Praxis rund 2 Monate nach vollständigem Dossier
• DD: offizielle Frist von 60 Tagen, 3 bis 5 Monate in der Praxis inklusive Einsprachefrist
• Änderung der Raumaufteilung, Nutzungsänderung oder Eingriffe in die tragende Struktur führen dazu, dass das Dossier in die DD fällt

Altstadt oder neuerer Bau: zwei unterschiedliche Baustellen

Das Alter und der Denkmalschutzstatus des Gebäudes verändern die Ausgangslage. Ein Gebäude in der Altstadt oder unter Denkmalschutz zwingt oft dazu, bestehende Fassaden, Gesimse und dekorative Elemente zu restaurieren statt sie zu ersetzen, was die Bauzeit verlängert und den Spielraum bei der Aussendämmung einschränkt. Ein neuerer Bau (Baujahr 1950 bis 1980, in Quartieren wie Eaux-Vives, Champel oder Plainpalais) bietet in der Regel mehr technische Freiheit, ein einfacheres Bewilligungsdossier und eine besser planbare Baustelle.

Kantonale Förderbeiträge für die energetische Renovation

Der Kanton Genf stellt 2026 80 Millionen Franken für energetische Förderbeiträge bereit, gegenüber 70 Millionen im Jahr 2025, finanziert unter anderem durch einen 2024 vom Grand Conseil bewilligten Rahmenkredit von 500 Millionen Franken und abgewickelt über das OCEN, die Services industriels de Genève (SIG) und das eidgenössische Programme Bâtiments. Das Gesuch muss zwingend vor Baubeginn eingereicht werden, mindestens 14 Tage im Voraus, über die nationale Plattform leprogrammebatiments.ch — ein nachträglich gestelltes Gesuch wird nicht ausbezahlt.

• Wärmedämmung: 140 Franken pro m² bei einem U-Wert ≤ 0,20 W/m²K, für vor 2000 erstellte Gebäude
• Wärmepumpe als Ersatz für eine fossile Heizung: 9'000 bis 20'000 Franken je nach installierter Leistung
• Fenster: keine direkte Förderung, aber ihr Ersatz trägt zum Erreichen eines Gesamtzertifikats (Minergie, GEAK, HPE, THPE) bei, das Anspruch auf weitere Förderungen eröffnet

Budgetüberschreitungen: was der ursprünglichen Offerte fast immer entgeht

Laut Schweizer Eigentümerverbänden überschreitet die Mehrheit der Renovationsbaustellen das ursprüngliche Budget um 15 bis 25%. Die Ursache ist so gut wie nie ein Baumangel, sondern das, was das Öffnen der Wände zutage bringt: Feuchtigkeit, korrodierte Sanitärleitungen, nicht normgerechte Elektroinstallation, eine zu erneuernde Bodenplatte. Wer von Anfang an eine Reserve von 10 bis 20% des Gesamtbudgets einplant, verhindert, dass eine solche Entdeckung die Baustelle blockiert oder am Ende des Projekts zu einer billigeren Ausführung zwingt.

Was vor dem Start eines Projekts in Genf zu beachten ist

Das Budget pro m² ist nur ein Ausgangspunkt. In Genf wiegen der Miet- oder Stockwerkeigentumsstatus der Wohnung, die Anwendbarkeit des LDTR, die Art der nötigen Bewilligung und das Alter des Gebäudes für die Endkosten und den Zeitplan ebenso schwer wie die gewählten Materialien. Ein Pflichtenheft, das diese Parameter von Anfang an berücksichtigt — statt erst nach der ersten Bewilligungsablehnung oder der ersten bösen Überraschung hinter einer Wand — bleibt der zuverlässigste Weg zu vergleichbaren Offerten und einer Baustelle, die ihre Fristen einhält.