Zwei Offerten für dieselbe Wohnung, um das Doppelte auseinander: was der Betrag nicht verrät

Zwei Büros besichtigen dieselbe 100-m²-Wohnung, hören sich dasselbe Projekt an, stellen ungefähr dieselben Fragen — und reichen zwei Angebote ein: das eine über 9'500 Franken, das andere über 19'000. Der natürliche Reflex ist zu schliessen, dass das zweite übertreibt oder das erste etwas vergessen hat. In der grossen Mehrheit der Fälle trifft weder das eine noch das andere zu: Die beiden Beträge vergüten schlicht nicht dieselbe Arbeit. Und genau das wird der Gesamtbetrag, für sich allein gelesen, nie verraten.

Drei Honorarmodelle, drei unterschiedliche Logiken

Die Pauschale legt einen vor Mandatsbeginn vereinbarten Gesamtbetrag fest. Sie funktioniert gut, wenn der Auftrag präzise abgegrenzt ist: eine Einrichtungsberatung, ein Möblierungsplan, ein Farb- und Materialkonzept für ein oder zwei Räume. Für diese Art punktueller Einsätze ist auf dem Schweizer Markt eine Pauschale zwischen CHF 2'000.- und 5'000.- üblich. Ihre Grenze ist mechanisch: Sobald sich der Umfang verschiebt — ein Raum mehr, eine zusätzliche zu prüfende Variante —, deckt die Pauschale nicht mehr, und jede Ergänzung wird per Nachtrag verhandelt.

Der Stundensatz verrechnet die effektiv aufgewendete Zeit, in der Regel zwischen CHF 120.- und 300.- pro Stunde je nach Region, Erfahrung und Struktur des Büros — ein Selbständiger am Anfang seiner Tätigkeit und ein etabliertes Büro mit Mitarbeitenden tragen nicht dieselben Fixkosten. Es ist das ehrlichste Modell für kurze Aufträge oder für solche, deren Umfang zu Beginn niemand abschätzen kann: Begleitung während laufender Bauarbeiten, Übernahme eines von jemand anderem begonnenen Projekts, Machbarkeitsstudie in einem Gebäude voller Unbekannter. Die Kehrseite ist bekannt: Ohne schriftlich vereinbarte Obergrenze bleibt der Gesamtbetrag offen.

Der Prozentsatz der Baukosten, von der SIA-Methode übernommen, koppelt das Honorar an den tatsächlichen Umfang des Projekts. Für ein vollständiges Gestaltungsmandat eines Innenarchitekten — von der Skizze bis zur Baubegleitung — liegt die Praxis in der Regel zwischen 8 und 12% des Baubudgets. Es ist das Standardmodell des vollständigen Mandats: Es vergütet eine Arbeit, die tatsächlich mit dem Projekt wächst. Es setzt allerdings ein von Anfang an definiertes Baubudget voraus und wirft eine Frage auf, die vor der Unterschrift offen gestellt werden muss: Was geschieht mit dem Honorar, wenn die Baukosten unterwegs steigen?

Was ein Innenarchitekt in der Schweiz kostet, Projekt für Projekt

Auf konkrete Projekte heruntergebrochen ergibt das vollständige Gestaltungsmandat — der häufigste Fall, wenn man für eine Renovation einen Innenarchitekten beauftragt — die folgenden Grössenordnungen. Diese Beträge decken die Gestaltung, die Ausschreibung an die Unternehmen und die Baubegleitung ab; sie kommen zum Baubudget hinzu und verstehen sich in der Regel exkl. MWST (8.1%).

Zwei Korrekturen an diesem Dreisatz. Nach unten stösst der Prozentsatz schnell an seine Grenze: Eine Renovation von 40'000 Franken zu entwerfen verlangt nicht fünfmal weniger Arbeit als eine von 200'000, und viele Büros wenden einen Mindestbetrag an oder wechseln bei kleinen Projekten auf eine Pauschale. Nach oben wird der Prozentsatz bei grossen Budgets im Gegenteil tendenziell degressiv. Und schliesslich ein Punkt, den fast niemand präzisiert, wenn er «ein Budget von 150'000 Franken» nennt: Diese Zahl bezeichnet in der Regel die Bauarbeiten allein — das Honorar kommt hinzu, es ist nicht darin enthalten.

Warum es keinen offiziellen Tarif mehr gibt

Der Referenzrahmen für Architekturmandate in der Schweiz bleibt das Reglement SIA 102 («Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten»), in der Ausgabe 2020. Es ist ein privates Reglement: Es gilt nur, wenn der Vertrag es ausdrücklich erwähnt, und Innenarchitekten orientieren sich daran, ohne daran gebunden zu sein. Sein Wert für den Kunden liegt nicht darin, einen Preis vorzuschreiben, sondern darin, den Auftrag in präzise Phasen zu gliedern — was erlaubt, genau zu wissen, was bestellt wird, und nur einen Teil des Projekts in Auftrag zu geben.

Denn beim Preis selbst hat sich alles geändert. Jahrzehntelang publizierte die SIA eine Methode, die das Honorar aus den Baukosten berechnete, mit jährlich aktualisierten Koeffizienten; die KBOB, die Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, publizierte ihrerseits empfohlene Stundensätze. Unter dem Druck der Wettbewerbskommission (WEKO), die in diesen Tarifen eine horizontale Preisabrede sah, hob die KBOB ihre Empfehlungen 2017 auf, und die Ausgabe 2020 des Reglements SIA 102 strich die baukostenbasierte Honorarberechnung. Die direkte Folge: Es gibt heute keinen offiziellen Tarif mehr, die Honorare werden frei verhandelt, und die in diesem Artikel genannten Spannen beschreiben auf dem Markt beobachtete Praktiken — kein einklagbares Tarifwerk.

Die SIA-Phasen, in konkrete Arbeit übersetzt

Die Gliederung in Phasen ist der für den Kunden nützlichste Teil des Reglements SIA 102, weil sie einen abstrakten Betrag in eine Liste von Leistungen übersetzt. Ein vollständiges Mandat durchläuft, der Reihe nach, die folgenden Etappen — und jede kann bestellt werden oder nicht.

• Vorprojekt: Analyse des Bestands, Machbarkeit, erste Grundrissvarianten und grobe Kostenschätzung — die Phase, in der die grossen Entscheidungen fallen
• Bauprojekt: definitive Pläne, Wahl der Materialien und der Ausstattung, detaillierter Kostenvoranschlag Posten für Posten
• Bewilligungsverfahren, falls die Arbeiten es erfordern: Zusammenstellung und Einreichung des Dossiers bei der Gemeinde
• Ausschreibung: Pflichtenheft für die Unternehmen, Einholen konkurrierender Offerten, Analyse der Offerten und Vergaben — die Phase, die Offerten wirklich vergleichbar macht
• Ausführung und Baubegleitung: Koordination der Gewerke, Kontrolle von Qualität und Kosten, Umgang mit Unvorhergesehenem, Bauabnahme

Die Verteilung der Kosten auf diese Phasen überrascht oft: Die Gestaltung (Vorprojekt und Bauprojekt) macht in der Regel rund einen Drittel des Gesamthonorars aus, die Ausschreibung etwa einen Zehntel und die Realisierungsphasen — Ausführungsprojekt und Baubegleitung — ungefähr die Hälfte. Anders gesagt: Ein Mandat, das bei den Plänen endet, kostet grob gerechnet halb so viel wie ein vollständiges Mandat. Das ist die erste und mit Abstand häufigste Erklärung für einen scheinbar unerklärlichen Unterschied zwischen zwei Offerten.

Im Honorar enthalten oder zusätzlich verrechnet

Selbst bei identischen Phasen können zwei Offerten unterschiedliche Umfänge verbergen. Das Honorar deckt die geistige Arbeit des Architekten ab; drumherum bewegen sich Nebenkosten — Spesen, Leistungen Dritter —, deren Handhabung von Büro zu Büro variiert: Manche integrieren sie in die Pauschale, andere verrechnen sie zusätzlich nach effektivem Aufwand oder mit einem pauschalen Zuschlag von einigen Prozent. Eine seriöse Honorarofferte regelt diese Punkte schriftlich, vor der Unterschrift.

Warum zwei ehrliche Offerten um das Doppelte auseinanderliegen

Die Spannen, die online kursieren, scheinen sich zu widersprechen: 8 bis 12% hier, 15 bis 22% dort. Sie messen nicht dasselbe. Das obere Ende — 15 bis 22% der Baukosten — entspricht dem vollständigen Mandat eines Architekturbüros bei einer Renovation, alle SIA-Phasen inbegriffen: detailliertes Ausführungsprojekt, Bewilligungsdossier, Bauleitung im vollen Sinn, auf Baustellen mit hohem technischem Risikoanteil und einem Baubudget, das gemessen am Koordinationsaufwand oft bescheiden ist. Das vollständige Gestaltungsmandat eines Innenarchitekten, mit 8-12%, deckt einen engeren Umfang ab: die Innenraumgestaltung, ihre Materialien, ihre Ausschreibung und eine auf den Innenausbau konzentrierte Baubegleitung — ohne strukturelle Eingriffe und ohne Gesamtbauleitung. Zwei Offerten für «dasselbe» Projekt können also legitim um das Doppelte auseinanderliegen, wenn die eine bei den Plänen endet und die andere das Projekt bis zur Bauabnahme trägt.

Der Rest des Unterschieds erklärt sich durch klassischere Faktoren. Zuerst die Erfahrung: Ein anerkanntes, stark nachgefragtes Büro verrechnet am oberen Ende der Spannen — und beansprucht im Gegenzug ein Adressbuch bewährter Handwerker und Baustellen, die seltener entgleisen. Dann die Struktur: Ein Selbständiger ohne Bürokosten kann deutlich tiefere Stundensätze anbieten als eine Agentur mit Mitarbeitenden, für eine Leistung, die bei einem einfachen Projekt gleichwertig sein kann. Schliesslich die Region: In den Wirtschaftszentren — Genf, Lausanne, Zürich, Basel, Zug — liegen die üblichen Sätze strukturell am oberen Ende der Spannen, wie bei allen Bauberufen.

Was ein Innenarchitekt wirklich an Einsparungen bringt

Die Frage verdient eine ehrliche Antwort, ohne den Slogan «er finanziert sich selbst», den kein seriöser Profi garantieren kann. Die echten Einsparungen laufen über drei identifizierbare Mechanismen. Der erste ist die sauber aufgesetzte Ausschreibung: Unternehmen, die auf Basis desselben detaillierten Pflichtenhefts kalkulieren, reichen vergleichbare Offerten ein — das verhindert, unwissentlich das am wenigsten vollständige Angebot zu wählen, den Fehler, der über Baustellenzuschläge am teuersten zu stehen kommt. Der zweite ist die richtige Reihenfolge: die Beleuchtung entscheiden, bevor die Wände geschlossen werden, die Massanfertigung vor Bauende bestellen, die Oberflächen gemeinsam statt isoliert wählen — jeder dieser Reihenfolgefehler, rechtzeitig vermieden, erspart Nachbesserungen, die in die Tausende von Franken gehen. Der dritte ist die Preiskenntnis: Ein Profi, der Dutzende von Offerten pro Jahr sieht, erkennt einen überbewerteten Posten oder eine verdächtige Auslassung in wenigen Minuten.

Und es gibt die Fälle, in denen sich das Mandat schlicht nicht rechtfertigt. Bei einem Ersatz eins zu eins — eine Küche am selben Ort, ein aufgefrischtes Bad ohne Änderung der Anordnung — ist das Honorar ein reiner Mehraufwand, den keine Einsparung kompensieren wird. Das Mandat gewinnt seinen Sinn, wenn das Projekt Abwägungen enthält: eine neu zu denkende Raumaufteilung, mehrere in einem Altbau zu koordinierende Gewerke, ein knappes Budget, das auf konkurrierende Posten zu verteilen ist. Bei solchen Projekten holt man ein Honorar von 8 bis 12% teilweise wieder herein — nie garantiert, oft beobachtet — über besser verhandelte Offerten und vermiedene Fehler.

Ein Honorar bewertet man nicht absolut, sondern im Verhältnis zu dem, was es ersetzt: Dutzende Stunden Koordination und Entscheidungen, die in der richtigen Reihenfolge getroffen statt nachträglich korrigiert werden.

Zwei Honorarofferten vergleichen, ohne sich zu täuschen

• Beide Offerten auf dieselben Phasen zurückführen: Schliesst die eine die Baubegleitung ein und die andere nicht, ist der Vergleich der Gesamtbeträge sinnlos
• Die Leistungen zählen: Anzahl Einrichtungsvarianten, Pläne, Visualisierungen, Termine — dort verstecken sich die echten Leistungsunterschiede
• Die angekündigten Nebenkosten addieren (Fahrten, 3D-Visualisierungen, Drucke), um vollständige Kosten zu vergleichen, nicht nackte Honorare
• Bei beiden fragen, was einen Nachtrag auslöst: Ein Büro, das diese Frage präzise beantwortet, ist klar abgegrenzte Mandate gewohnt
• Zwei oder drei Referenzen vergleichbarer Projekte prüfen, wie bei einem Unternehmen — der tiefste Betrag ist nur dann ein gutes Geschäft, wenn die Leistung stimmt
• Einer deutlich tieferen Offerte misstrauen: Wie bei Unternehmerofferten verbirgt sie fast immer einen reduzierten Umfang oder knapp bemessene Überarbeitungsrunden