Umbau in der Schweiz: die zwei Offerten, die man nicht vergleichen kann
Kurz gesagt
Bei einem Umbau in der Schweiz entscheidet die Wahl Innenarchitekt oder Generalunternehmer darüber, wer plant, wer koordiniert und wer das Risiko trägt. Der Innenarchitekt verrechnet ein Honorar von 15 bis 22 % der Bausumme (oder 120 bis 300 CHF/Std.) und vertritt Ihre Interessen gegenüber den Handwerkern. Der Generalunternehmer liefert einen schlüsselfertigen Pauschalpreis mit einer eingerechneten Koordinationsmarge, die oft auf 10 bis 20 % geschätzt wird. Dieser Artikel vergleicht beide Modelle, ihre Preislogik und die Fälle, in denen sich jeweils eines aufdrängt.
Sie haben zwei Offerten für den Umbau Ihrer Wohnung auf dem Tisch. Die erste umfasst drei Seiten und weist ein Honorar in Prozent aus. Die zweite nennt eine einzige Zahl, pauschal, alles inbegriffen. Auf den ersten Blick wirkt die zweite einfacher und sicherer. In Wahrheit beschreiben die beiden Dokumente weder denselben Beruf noch dieselbe Risikoverteilung noch dasselbe Ergebnis auf Ihrer Baustelle.
Die Wahl des Hauptansprechpartners ist die erste Entscheidung eines Umbaus, noch vor dem ersten Hammerschlag. Sie bestimmt, wer Ihre Räume plant, wer mit den Handwerkern verhandelt, wer die Qualität kontrolliert und wer Sie anruft, wenn hinter einer Wand eine böse Überraschung steckt. So funktionieren die beiden Modelle wirklich, und das kosten sie.
Zwei Modelle der Projektsteuerung
Der Innenarchitekt ist Planer und Beauftragter. Er arbeitet für Sie, definiert das Projekt, zeichnet die Pläne, schreibt die Arbeiten aus und steuert danach die Handwerker, die Sie direkt beauftragen. Sein Interesse deckt sich mit Ihrem: das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bei den Unternehmen herauszuholen, denn er verkauft die Arbeiten nicht selbst.
Der Generalunternehmer (GU) ist ein Gesamtausführer. Er verkauft Ihnen ein fertiges Werk zu einem vereinbarten Preis und vergibt danach sämtliche Arbeiten selbst als Unterakkord. Sie unterschreiben einen einzigen Vertrag mit einem einzigen Verantwortlichen für das Ergebnis. Im Gegenzug sind die Marge des Unternehmens und seine Sicht auf das Projekt in der Pauschale enthalten.
Innenarchitekt oder Generalunternehmer: wer macht was
Der grundlegende Unterschied liegt in der Position jedes Akteurs in der Kette. Der eine ist Ihr Berater, bezahlt, um Ihr Projekt zu verteidigen; der andere ist Ihr Lieferant, bezahlt, um ein Produkt zu liefern. Weder gut noch schlecht an sich: zwei Logiken für unterschiedliche Bedürfnisse.
- Massgeschneiderte Planung und gestalterische Handschrift: das ist der Kern des Innenarchitekten.
- Garantierter Preis und ein einziger Termin: das ist das Verkaufsversprechen des Generalunternehmers.
- Verhandlung der Offerten in Ihrem Interesse: nur möglich, wenn der Beauftragte die Arbeiten nicht verkauft.
- Ein einziger Ansprechpartner bei Mängeln: das ist strukturell der Vorteil des Generalunternehmers.
- Unabhängiger Beauftragter, auf Ihre Interessen ausgerichtet
- Transparentes Honorar: 15 bis 22 % der Bausumme oder 120 bis 300 CHF/Std.
- Sie behalten Auswahl und Vertrag jedes Handwerkers
- Starke Planung, angepasst an Bestand und Denkmalschutz
- Sie koordinieren mehrere Verträge (mit seiner Unterstützung)
- Ideal für Massprojekte, ungewöhnliche Flächen, Altbauten
- Anbieter, der das Werk verkauft und die Arbeiten weitervergibt
- Pauschalpreis, Koordinationsmarge eingerechnet (~10 bis 20 %)
- Ein Vertrag, ein Verantwortlicher für das Ergebnis
- Oft standardisierte Planung, um den Preis zu halten
- Ein einziger Ansprechpartner von Anfang bis Ende
- Ideal für Standardprojekte, straffe Termine, gedeckeltes Budget
Wie sich der Preis wirklich zusammensetzt
Der Innenarchitekt verrechnet eine Dienstleistung. Bei einem Umbau liegt das Honorar in der Regel zwischen 15 und 22 % der Bausumme, ein höherer Satz als beim Neubau, weil der Bestand mehr Unwägbarkeiten birgt. Kleine Eingriffe werden häufig nach Aufwand verrechnet, in der Grössenordnung von 120 bis 300 CHF pro Stunde. Seit 2020 wurde nach einer Intervention der Wettbewerbskommission die Berechnungsformel des SIA-Tarifs gestrichen: Die Honorare werden frei ausgehandelt.
Der Generalunternehmer verrechnet kein sichtbares Honorar. Er verpackt seine Vergütung im Pauschalpreis, in Form einer Koordinations- und Risikomarge. Öffentliche Schätzungen siedeln diesen Zuschlag in einer breiten Spanne an, oft im Bereich von 10 bis 20 % über den reinen Gewerkekosten; die genaue Zahl wird auf der Offerte selten ausgewiesen. Gratis ist das also nicht: Sie bezahlen die Preisgarantie und den Komfort des einzigen Vertrags.
Was jedes Modell von Ihrer Baustelle abschöpft
Schliessen Sie nicht vorschnell, der Generalunternehmer sei günstiger, weil seine Marge tiefer erscheint. Der Honorarprozentsatz des Architekten bezieht sich auf Arbeiten, die er für Sie ausgehandelt hat, oft zu besseren Konditionen. Die GU-Marge kommt zu Kosten hinzu, die er allein kontrolliert. Zwei verschiedene Berechnungsgrundlagen, die einen direkten Vergleich der blossen Prozentsätze verbieten.
Sie schwanken zwischen den beiden Offerten auf Ihrem Tisch? Ein erstes Gespräch klärt oft, welche zu Ihrem Projekt, Ihrem Budget und Ihrer Risikobereitschaft passt. Architekten in Ihrem Kanton vergleichen
Wer trägt das Risiko der Baustelle
Das ist der am meisten missverstandene Punkt. Beim Generalunternehmer wird das Ausführungs- und Überschreitungsrisiko auf den Anbieter übertragen: Geht ein Subunternehmer Konkurs oder entgleist eine Position, trägt der GU dies im Rahmen des Vertrags. Beim Innenarchitekten in direkter Bauherrschaft schliessen Sie jeden Vertrag mit den Handwerkern selbst ab und tragen damit das finanzielle Risiko der Unwägbarkeiten, wobei der Architekt Sie berät und Ihre Rechte verteidigt.
Ein « schlüsselfertiger » Preis schliesst oft Positionen aus: Bewilligungen, Gebühren, Aussenanlagen, Optionen. Lesen Sie die Ausschlussliste vor der Unterschrift.
Bei Umbauten erreichen Überschreitungen häufig 15 bis 25 %. Halten Sie 10 bis 20 % des Budgets zurück, egal welches Modell Sie wählen.
Wer greift ein, wenn zwei Jahre später ein Mangel auftritt? Lassen Sie Garantiedauer und verantwortlichen Ansprechpartner festhalten.
Eine Architektenofferte detailliert die Arbeiten; eine GU-Pauschale verbirgt sie. Verlangen Sie denselben Detailgrad, um ehrlich zu vergleichen.
Der wahre Preis eines Umbaus steht nicht in der tiefsten Offerte, sondern in jener, die am ehrlichsten beschreibt, was passieren wird.
Ein einziger Kontakt oder mehrere
Der Generalunternehmer verkauft zuerst die Einfachheit: ein Vertrag, eine Zahl, ein Verantwortlicher. Für eine vielbeschäftigte oder baufremde Bauherrschaft hat dieser Komfort echten Wert. Der Nachteil ist der Kontrollverlust: Sie wählen die Handwerker nicht aus, Sie sehen die Preisdetails nicht, und jede Änderung läuft über eine Neuverhandlung der Pauschale. Beim Innenarchitekten häufen sich die Verträge, aber Sie behalten die Hand über jede Entscheidung, jedes Material, jedes Unternehmen.
Qualität und Altbau: der versteckte Einsatz
Bei einem neueren, standardisierten Gebäude mit klarem Leistungsverzeichnis funktioniert der Generalunternehmer gut. Der Einsatz verschiebt sich, sobald es an heiklen Bestand geht: Wohnung mit Charakter, Altbau, geschütztes Element, ungewöhnliche Fläche. Dort wird die Standardisierung, mit der der GU seinen Preis hält, zum Nachteil. Der Innenarchitekt, dessen Beruf genau darin besteht, das Projekt an den Ort anzupassen, schützt den denkmalpflegerischen Wert und die Stimmigkeit des Ergebnisses.
Wann sich welches Modell aufdrängt
Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber Situationen, die klar in eine Richtung tendieren. Der richtige Reflex ist, von Ihrem Projekt, Ihrem Budget und Ihrer Verfügbarkeit auszugehen, nicht von einer grundsätzlichen Vorliebe.
- Massprojekt, Altbau oder Objekt mit Charakter, hoher gestalterischer Anspruch: der Innenarchitekt.
- Standardumbau, straffer Terminplan, Wunsch nach einem einzigen Ansprechpartner: der Generalunternehmer.
- Gedeckeltes Budget mit Bedarf an einem garantierten Preis von Anfang an: der Generalunternehmer.
- Wille, jede Wahl zu kontrollieren und jede Position zu verhandeln: der Innenarchitekt.
- Hybride Lösung: ein Innenarchitekt für die Planung, danach ein GU für die begleitete Ausführung.
Sprechen wir über Ihren Umbau
AC Design plant und steuert massgeschneiderte Umbauten in der Schweiz. Wir helfen Ihnen, das richtige Modell zu wählen und die Offerten zu ihrem wahren Wert zu vergleichen. Kontaktieren Sie uns für ein erstes unverbindliches Gespräch.
Mein Projekt beschreibenHäufige Fragen
Keines ist grundsätzlich günstiger. Der Innenarchitekt verrechnet 15 bis 22 % von Arbeiten, die er oft zu besseren Konditionen für Sie aushandelt. Der Generalunternehmer rechnet eine geschätzte Marge von 10 bis 20 % ein, aber auf Kosten, die er allein kontrolliert. Nur die Prozentsätze zu vergleichen, ist irreführend: Entscheidend ist der Endpreis bei gleicher Leistung.
Es ist eine Verrechnungsart, bei der das Honorar des Architekten einem Prozentsatz der Bausumme entspricht. Es ist weder verbindlich noch reguliert: Seit 2020 wurde die Formel des SIA-Tarifs nach Intervention der Wettbewerbskommission gestrichen. Honorare werden frei ausgehandelt, prozentual, pauschal oder nach Aufwand.
Er deckt das im Vertrag beschriebene Werk zu einem im Voraus festgelegten Preis. Aber eine « schlüsselfertige » Pauschale schliesst häufig Positionen aus: Bewilligungen, Gebühren, Aussenanlagen, Ausstattungsoptionen. Lesen Sie stets die Ausschlussliste und lassen Sie den genauen Umfang vor der Unterschrift festhalten.
Rechnen Sie mit 10 bis 20 % des Budgets als Reserve für Unvorhergesehenes. Umbauten überschreiten ihr ursprüngliches Budget häufig um 15 bis 25 %, besonders im Altbau, wo das Öffnen von Wänden manchmal Überraschungen freilegt. Diese Reserve ist bei jedem Modell nützlich.
Ja, das ist sogar eine häufige Lösung. Der Innenarchitekt übernimmt Planung, Pläne und die Verteidigung Ihrer Interessen, danach führt ein Generalunternehmer die Arbeiten unter seiner Kontrolle aus. Sie behalten die Planungsqualität und profitieren zugleich von einem einzigen Ansprechpartner für die Ausführung.