Eine Wohnung aus den 1960er-Jahren in Zürich renovieren: Wo anfangen?

Ein grosser Teil des Zürcher Wohnungsbestands aus den Jahren 1955 bis 1970 teilt dieselben Merkmale: grosszügige Raumhöhe, leicht neu zu gestaltende nichttragende Trennwände, aber Elektro- und Sanitärinstallationen am Ende ihrer Lebensdauer. Hier zeigt sich konkret, was diese Art von Projekt auszeichnet.

Was für Sie spricht

Im Gegensatz zu älteren Gebäuden (vor 1920) besteht die Struktur dieser Bauten in der Regel aus Stahlbeton mit nichttragenden Innenwänden. Das lässt echten Spielraum, um die Raumaufteilung neu zu denken — eine Wand kann oft verschoben oder entfernt werden, ohne dass umfangreiche statische Eingriffe nötig sind, was mit einem Bauingenieur zu bestätigen ist.

Nichttragende Wände: Eine schriftliche Bestätigung bleibt unerlässlich

„Nichttragend" ist nie auf den ersten Blick erkennbar — das ist eine Angabe, die anhand der Originalpläne oder durch einen Bauingenieur überprüft wird, der bei einer falschen Einschätzung haftbar wird. Die Normen SIA 260 bis 269 regeln die Bemessung bestehender Tragwerke und gelten ausnahmslos für Gebäude aus den 1960er-Jahren, auch bezüglich Erdbebensicherheit. Die Entfernung von Innenwänden zwischen Räumen derselben Wohnung kann gemäss kantonalem Baureglement von der Bewilligungspflicht befreit sein, doch sobald eine Wand potenziell den Rohbau, den Brandschutz oder Interessen Dritter — Nachbarn, Stockwerkeigentümergemeinschaft — betrifft, wird in Zürich ein Baugesuch obligatorisch.

Der mit dem Unternehmen oder dem Ingenieur geschlossene Vertrag richtet sich in der Regel nach der Norm SIA 118, die unter anderem die Garantiefristen nach der Abnahme der Arbeiten festlegt: zwei Jahre für offene Mängel, fünf Jahre für versteckte Mängel. Diese Norm gilt nicht automatisch — sie muss ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden, um im Streitfall massgebend zu sein, ein Punkt, der vor der Unterschrift zu klären ist, nicht erst nach einer Meinungsverschiedenheit.

Was vor allem zu prüfen ist

Das Budget einer Wohnung aus den 60er-Jahren entscheidet sich selten an dem, was man sieht — es entscheidet sich an dem, was man beim Öffnen der Wände entdeckt.

Aus diesem Grund verändert eine vorgelagerte technische Diagnose — noch vor der endgültigen Festlegung des Raumplans — den Ausgang des Projekts wirklich. Sie erlaubt es, die Normanpassung von Anfang an zu budgetieren, statt sie erst während der Bauarbeiten zu entdecken.

Die Heizung: der Posten, den viele unterschätzen

Ein guter Teil der zwischen 1955 und 1970 in Zürich erbauten Gebäude läuft noch mit einer Öl- oder Gasheizung, die bei der Erstellung installiert oder seither einmal ersetzt wurde. Seit dem Inkrafttreten des kantonalen Energiegesetzes am 1. September 2022 — an der Volksabstimmung vom 28. November 2021 von rund 62% der Zürcher Stimmbevölkerung angenommen — muss jeder Ersatz eines Wärmeerzeugers auf erneuerbare Energien setzen, sofern dies technisch möglich ist und die Mehrkosten über den Lebenszyklus 5% gegenüber einem gleichwertigen fossilen Ersatz nicht übersteigen. In der Praxis wird eine Öl- oder Gasheizung am Ende ihrer Lebensdauer in den allermeisten Fällen also nicht mehr identisch ersetzt: Die Wärmepumpe oder der Anschluss an ein Fernwärmenetz werden zur Norm.

In einem Stockwerkeigentumsgebäude (PPE) wird dieser Wechsel gemeinschaftlich beschlossen und finanziert, nicht auf Ebene einer einzelnen Wohnung — ein Punkt, der mit der Verwaltung der PPE zu klären ist, bevor ein individuelles Budget erstellt wird. Für ein Einfamilienhaus oder ein kleines Gebäude in Alleineigentum rechnen Sie mit rund CHF 25'000 bis 35'000 für eine installierte Luft-Wasser-Wärmepumpe, gegenüber rund CHF 25'000 für einen identischen Ersatz durch eine Gasheizung — eine Option, die das kantonale Gesetz ohnehin schwer zu rechtfertigen macht.

Die kantonalen Förderbeiträge für die energetische Renovation

Das Gebäudeprogramm — gemeinsam von den Kantonen und der eidgenössischen CO2-Abgabe finanziert — fördert den Ersatz einer fossilen Heizung und die Verbesserung der Dämmung. Für 2026 führt der Kanton Zürich seine Beträge von 2025 unverändert weiter: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe berechtigt zu CHF 4'000 plus CHF 60 pro installiertes kW thermischer Leistung, eine Erdsonden-Wärmepumpe zu CHF 8'000 plus CHF 180 pro kW, und ein Zuschlag von CHF 1'600 plus CHF 40 pro kW kommt hinzu, wenn gleichzeitig ein Niedertemperatur-Verteilsystem (zum Beispiel eine Bodenheizung) verlegt wird. Bei einem vollständigen Ersatzprojekt kann dies mehrere Tausend Franken direkte Förderung ausmachen — zu beantragen vor Baubeginn, nie danach.

Umgerechnet auf eine mittelgrosse Wohnung (rund 90 m², rund zehn Fenster) ergeben die wichtigsten für diesen Wohnungstyp typischen Arbeiten die folgenden Grössenordnungen — ohne die bereits weiter oben erwähnte Anpassung von Elektrik und Sanitär an die Normen, und ohne den Anteil einer umfassenden Erneuerung der Gebäudehülle, die in einem PPE-Gebäude in der Regel ein Gemeinschaftsentscheid ist.

Fenster, Böden und Ausbau: was ersetzt, was restauriert wird

Der Ersatz eines Fensters mit Dreifachverglasung, Einbau inklusive, kostet je nach Material zwischen CHF 500 und 1'200 — rechnen Sie mit dem oberen Ende der Spanne für Holz oder Holz-Metall. Beim Parkett lohnt sich die Frage vor dem Entscheid: Ist das in diesen Gebäuden häufige originale Eichenparkett noch in gutem strukturellem Zustand, kostet das Abschleifen und Versiegeln zwischen CHF 35 und 55 pro m², gegenüber CHF 80 bis 240 pro m² für neu verlegtes Parkett — also 3- bis 4-mal günstiger, für ein Ergebnis, das oft stimmiger zur ursprünglichen Bausubstanz passt als ein vollständiger Ersatz.

Wenn die Wohnung vermietet ist: was das Mietrecht erlaubt

Viele dieser Zürcher Gebäude sind noch vermietet, wenn ihr Eigentümer Bauarbeiten in Betracht zieht. Artikel 260 des Obligationenrechts erlaubt es dem Vermieter, das Mietobjekt während der Mietdauer zu erneuern oder zu ändern, sofern die Arbeiten dem Mieter billigerweise zugemutet werden können — was eine umfassende Renovation ausschliesst, die tiefgreifend in Struktur, Elektrik und Sanitär einer bewohnten Wohnung eingreift. In diesem Fall warten die meisten Eigentümer einen Mieterwechsel ab oder handeln einen Auszug aus, statt die Baustelle bei bewohnter Wohnung durchzuführen.

• Der Vermieter muss den Mieter im Voraus über Art, Dauer und absehbare Beeinträchtigungen der Arbeiten informieren (Art. 260 OR)
• Der Mieter muss notwendige Unterhalts- oder Renovationsarbeiten dulden, sofern sie rechtzeitig angekündigt und mit Rücksicht ausgeführt werden
• Eine Mietzinsreduktion ist geschuldet, wenn die Nutzung der Wohnung während der Bauarbeiten erheblich beeinträchtigt ist
• Erneuerungsarbeiten können einem Mieter, dessen Mietverhältnis bereits gekündigt wurde und der nicht von den Arbeiten profitiert, nicht aufgezwungen werden

Ein realistischer Zeitplan, von der Diagnose bis zur Bauabnahme

Zwischen dem Entscheid zur Renovation und der Bauabnahme dauert ein Projekt dieser Grössenordnung selten weniger als sechs Monate — und mehr, sobald Struktur oder Fassade betroffen sind. Hier sind die wichtigsten Etappen, in der Reihenfolge, in der sie in der Praxis tatsächlich auftreten.

• Technische Diagnose und Asbestdiagnose: 2 bis 4 Wochen, vor jeder Festlegung der Pläne
• Vorprojekt, Offerten und Unternehmenswahl: 4 bis 8 Wochen je nach Komplexität des Programms
• Bewilligungsverfahren in Zürich: rund 2 Monate im Meldeverfahren für einfache Eingriffe, 3 Monate im beschleunigten ordentlichen Verfahren, bis zu 5 Monate im langen ordentlichen Verfahren für komplexe Umbauten an Struktur oder Gebäudehülle
• Ausführung der Arbeiten: 3 bis 6 Monate für eine vollständige Wohnungsrenovation, ohne beim Öffnen der Wände entdeckte Unvorhergesehenes