Combien coûte une rénovation d'appartement à Genève ?

C'est la première question que pose presque tout le monde, et c'est aussi la moins bien répondue en ligne. Les fourchettes qu'on trouve sur les forums vont de 800 à 3'000 francs le m² sans jamais préciser ce qu'elles incluent — ce qui explique pourquoi deux devis pour le même appartement peuvent afficher un écart de 50'000 francs sans que ni l'un ni l'autre ne soit "faux".

Rénovation légère vs rénovation lourde

Une rénovation légère (peinture, sols, cuisine et salle de bain remises à neuf sans toucher aux cloisons ni aux réseaux) se situe généralement entre 600 et 1'200 francs le m² à Genève. Une rénovation lourde — qui touche l'électricité, la plomberie, parfois la structure — grimpe facilement entre 1'500 et 2'800 francs le m², notamment parce que les immeubles genevois d'avant-guerre imposent souvent une mise aux normes complète une fois les murs ouverts.

• Cuisine : de 15'000 francs (rénovation de façades et plan de travail) à 45'000 francs et plus pour une cuisine sur-mesure avec électroménager haut de gamme
• Salle de bain : à partir de 12'000 francs pour une remise à neuf standard, 25'000 à 35'000 francs pour une salle de bain avec douche à l'italienne et finitions soignées
• Sols : 80 à 250 francs le m² selon le matériau, sans compter la préparation du support
• Électricité et mise aux normes : difficile à chiffrer sans ouverture des murs, mais à budgéter systématiquement dans un immeuble d'avant 1980

Pourquoi les devis divergent autant

La variable qui pèse le plus lourd n'est presque jamais le corps de métier — c'est la qualité de la préparation en amont. Un architecte d'intérieur qui a établi un cahier des charges précis avant de solliciter les entreprises reçoit des devis comparables. Sans cela, chaque entreprise interprète le projet à sa manière, et les écarts de devis reflètent surtout des écarts d'hypothèses, pas des écarts de compétence.

La LDTR, la contrainte qui distingue Genève des autres cantons romands

À Genève, un facteur pèse sur les rénovations qu'on ne retrouve pas ailleurs en Suisse romande avec la même intensité : la LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation), en vigueur depuis 1983 et actualisée en 1996. Elle s'applique aux immeubles d'habitation situés dans les zones 1 à 4 — soit l'essentiel du bâti urbain genevois — et vise à protéger le parc locatif contre la spéculation. Dès qu'une rénovation touche à la répartition des pièces, à la valeur locative ou aux prestations d'un appartement loué, une autorisation LDTR est nécessaire, en plus du permis de construire proprement dit.

Cette autorisation a une conséquence directe sur le loyer que le propriétaire peut demander après travaux : le canton plafonne le loyer pendant une période de contrôle de 3 ans pour une rénovation simple, 5 ans pour une rénovation lourde, et jusqu'à 10 ans en cas de démolition-reconstruction. Le plafond est calculé sur la base d'un rendement admissible du capital investi dans les travaux — généralement 70 % du coût, rémunéré à un taux proche du taux hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève — et non sur le coût réel des travaux. Si le loyer était déjà supérieur à ce plafond avant travaux, il peut être maintenu à ce niveau, mais pas augmenté au-delà.

Pour un propriétaire bailleur, cela change la manière de budgéter une rénovation lourde : le retour sur investissement via le loyer est différé et plafonné pendant plusieurs années, ce qui pousse souvent à phaser les travaux ou à les concentrer au moment d'un changement de locataire plutôt qu'en cours de bail. Pour un propriétaire occupant en PPE, la LDTR s'applique différemment puisque la mise en location n'est pas en jeu — mais la conversion ultérieure d'un appartement loué en PPE reste elle-même encadrée par la même loi.

APA ou DD : quelle procédure, et pour quel délai réel

Deux procédures coexistent à Genève. L'APA (autorisation par procédure accélérée) s'applique aux travaux d'impact limité — remise à neuf sans toucher à la structure ni à la distribution des pièces — avec un délai officiel de 30 jours, ramené en pratique à environ 2 mois une fois le dossier complet déposé. La DD (demande définitive), procédure ordinaire, s'applique aux transformations touchant la structure, la distribution des pièces ou l'affectation : le délai officiel est de 60 jours, mais la publication dans la Feuille d'avis officielle ouvre une fenêtre d'opposition de 30 jours, et toute demande de complément suspend le délai. Sur un projet genevois classique, mieux vaut compter 3 à 5 mois entre le dépôt et l'autorisation en force pour une DD.

• Dossier d'autorisation (architecte) : 4'000 à 6'000 francs hors taxes selon la complexité du projet
• APA : délai officiel de 30 jours, environ 2 mois en pratique une fois le dossier complet
• DD : délai officiel de 60 jours, 3 à 5 mois en pratique avec la période d'opposition
• Modification de la distribution des pièces, changement d'affectation ou travaux touchant la structure porteuse font basculer le dossier en DD

Vieille-Ville ou immeuble plus récent : deux chantiers différents

L'ancienneté et le statut patrimonial du bâtiment changent la donne. Un immeuble de la Vieille-Ville ou protégé au titre du patrimoine impose souvent de restaurer les façades, modénatures et éléments décoratifs existants plutôt que de les remplacer, ce qui allonge le chantier et réduit la marge de manœuvre sur l'isolation extérieure. Un immeuble plus récent (années 1950 à 1980, dans des quartiers comme les Eaux-Vives, Champel ou Plainpalais) offre en général plus de liberté technique, un dossier de permis plus simple, et un chantier plus prévisible.

Subventions cantonales pour la rénovation énergétique

Le canton de Genève consacre 80 millions de francs aux subventions énergétiques en 2026, contre 70 millions en 2025, financés notamment par une enveloppe de 500 millions votée par le Grand Conseil en 2024 et relayés par l'OCEN, les Services industriels de Genève (SIG) et le Programme Bâtiments fédéral. La demande doit impérativement être déposée avant le début des travaux, au moins 14 jours à l'avance, via la plateforme nationale leprogrammebatiments.ch — une subvention demandée après coup n'est pas versée.

• Isolation thermique : 140 francs le m² pour un coefficient U ≤ 0,20 W/m²K, sur les bâtiments construits avant 2000
• Pompe à chaleur en remplacement d'un chauffage fossile : de 9'000 à 20'000 francs selon la puissance installée
• Fenêtres : pas de subvention directe, mais leur remplacement contribue à l'obtention d'une certification globale (Minergie, CECB, HPE, THPE) qui ouvre droit à d'autres aides

Dépassements de budget : ce qui échappe presque toujours au devis initial

Selon les associations de propriétaires suisses, la majorité des chantiers de rénovation dépassent le budget initial de 15 à 25 %. La cause n'est presque jamais une malfaçon mais ce que l'ouverture des murs révèle : humidité, plomberie corrodée, installation électrique non conforme, chape à refaire. Prévoir une réserve de 10 à 20 % du budget total dès le départ évite qu'une découverte de ce type ne bloque le chantier ou ne force un choix de finition au rabais en fin de projet.

Ce qu'il faut retenir avant de démarrer un projet à Genève

Le budget au m² n'est qu'un point de départ. À Genève, le statut locatif ou PPE de l'appartement, l'application ou non de la LDTR, le type de permis nécessaire et l'ancienneté de l'immeuble pèsent autant que les matériaux choisis sur le coût final et le calendrier. Un cahier des charges qui intègre ces paramètres dès le départ, plutôt qu'après le premier refus de permis ou la première mauvaise surprise derrière un mur, reste le moyen le plus fiable d'obtenir des devis comparables et un chantier qui tient ses délais.